Ở khu vực Hóc Môn, đất nền xây nhà liền thổ thuộc một dự án quy mô 3 ha trên đường Nguyễn Văn Bứa, xã Xuân Thới Sơn ghi nhận giá chào bán 22-23 triệu đồng một m2, giảm 10% so với đầu năm nay. Cũng trên địa bàn huyện này, đất nền quanh đường Nguyễn Ảnh Thủ, Bà Điểm có giá 22-25 triệu đồng một m2, giảm 9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, các trường hợp chào bán đều rơi vào nhóm nhà đầu tư ngộp tài chính; riêng những người không bị khó khăn về dòng tiền chọn cách ôm hàng trong trung và dài hạn.
Báo cáo mới nhất về thị trường đất nền 5 huyện ngoại thành TP HCM của DKRA Việt Nam cũng cho biết, thị trường đất nền có dấu hiệu giảm tốc từ cuối tháng 4 và đà giảm mạnh dần khi càng về cuối năm. Tính đến ngày 26/12, giá bán đất nền dự án giảm thấp nhất trong ngưỡng trên dưới 5% và cao nhất lên đến 21% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đơn vị này xác nhận, đất nền lô lẻ ghi nhận mức giảm giá cao nhất lên đến 25% so với cùng kỳ 2021, trong đó, tại huyện Hóc Môn, giá đất nền lẻ giảm 10-15%, tại Cần Giờ giảm 11-18%, huyện Củ Chi hạ 13-25%. Tuy giá bán điều chỉnh, các giao dịch thành công vẫn khá khiêm tốn, thanh khoản thị trường sụt 70-75% so với đầu năm.
Diễn biến giảm giá đất tại các huyện ven được môi giới trên các địa bàn này nhìn nhận là do thị trường chịu tác động bởi việc các ngân hàng tăng cường kiểm soát tín dụng, thanh khoản sụt giảm. Thêm vào đó, thông tin cuối tháng 11, UBND TP HCM đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận hoặc thành phố mà chờ sau khi đạt chuẩn mới quyết định mô hình phù hợp với từng địa phương cũng tác động đáng kể đến tâm lý người bán lẫn người mua trong bối cảnh thị trường thanh khoản kém.
Trước đó, tháng 1/2021, Sở Nội vụ TP HCM có kế hoạch xây dựng Đề án chuyển một số huyện thành quận hoặc thành phố, giai đoạn 2021-2030, với lý do các địa phương này có tốc độ đô thị hoá nhanh, nhiều khu đô thị, hạ tầng, tuyến cao tốc đã và đang hình thành. Trình độ dân trí, lối sống đô thị ở 5 huyện không khác nhiều các quận nội thành.
Sau khi đề án được công bố, 5 huyện ngoại thành đã tổ chức các hội nghị, hội thảo lấy ý kiến các chuyên gia, nhà đầu tư về định hướng phát triển. Một số huyện đưa ra mục tiêu lên quận trước năm 2025 như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn; còn Củ Chi, Cần Giờ dự kiến lên quận trước 2030. Tuy nhiên, sau đó lần lượt 5 huyện ngoại thành đều công bố ý định nâng cấp lên thành phố, thay vì quận.
Theo lãnh đạo UBND TP HCM, lý do thành phố yêu cầu 5 huyện không xin lên quận hay thành phố vì việc này có thể gây sốt đất, đầu cơ, chưa kể thẩm quyền nâng cấp đơn vị hành chính là của Quốc hội.
Thực tế, ngay khi có thông tin một số huyện tại TP HCM được định hướng lên quận hồi đầu năm 2021 đã khiến thị trường đất nền các huyện ven đô Sài Gòn biến động. Hồi tháng 3/2021 giá đất huyện ven đô tăng ở biên độ phổ biến 3-20% so với hồi cuối năm 2020 bất chấp Covid-19 diễn biến phức tạp. Khi đó, giá đất 5 huyện đạt đỉnh 45-92 triệu đồng mỗi m2.
Đà tăng vẫn tiếp tục trong quý I/2022 nhưng từ quý II trở đi, xu hướng giảm giá bán bắt đầu xuất hiện. Các động thái giảm giá đất tại 5 huyện ven trong nửa cuối năm nay mạnh dần, song được môi giới địa phương thừa nhận nhà đầu tư ôm đất chỉ đang cắt lời chứ chưa xảy ra trường hợp bị lỗ do đã tăng giá cao trước đó.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho biết các thông tin kỳ vọng nâng cấp từ huyện lên quận luôn phản ánh vào giá (giá kỳ vọng) trước khi mức giá đó được thị trường chấp nhận (giá thị trường). Vì vậy, khi các thông tin kỳ vọng này yếu đi hoặc không còn chắc chắn sẽ có tác động kéo giá kỳ vọng xuống, tức làm giảm giá chào bán trên thị trường.
Ông Chánh phân tích, đa số nhà đầu tư ôm đất tại 5 huyện ven 2,5-3 năm trở lên đều lãi lớn, nếu các nhóm này giảm giá bán chỉ là giảm lời, chia sẻ một phần lợi nhuận lại cho người mua sau. Rủi ro thua lỗ vì giá giảm chỉ xuất hiện cho những người đã mua trong giai đoạn đầu năm 2021 đến đầu năm 2022 do đã đặt cược quá nhiều vào mức giá kỳ vọng vốn đã neo rất cao. Khoản rủi ro họ phải chịu là chênh lệch giữa giá kỳ vọng và giá thị trường ngày càng lớn. Chênh lệch này thường dao động trong khoảng trung bình 5-15% và cao 20-30% mức giá trong điều kiện thị trường diễn biến bình thường.
CEO Phú Vinh Group nêu ví dụ, một căn nhà trong khu dân cư hiện hữu, có thể dùng để ở và cho thuê giá 10 tỷ, khi thị trường ổn định, giảm giá xuống còn 8-8,5 tỷ sẽ có thanh khoản ngay. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bị bong bóng không thể đo được sự chênh lệch giữa giá thật và giá ảo, mức giảm tài sản rất khó đo lường. Cộng thêm tâm lý thị trường xấu dẫn đến hệ quả dù giảm giá nhưng thanh khoản trầm lắng.
Theo ông Chánh, đến nay quan sát thị trường, nhóm nhà đầu tư bất động sản có lãi vẫn chiếm tỷ lệ lời cao, còn lỗ chỉ chiếm thiểu số thường rơi vào nhóm nhà đầu tư non kinh nghiệm và dùng đòn bẩy quá đà.
Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam cho biết ngoài nguyên nhân UBND TP HCM gần đây chủ trương 5 huyện không vội đề xuất lên quận hoặc thành phố, còn có hai nguyên nhân chính khác dẫn đến thị trường sụt giảm.
Thứ nhất là do sự tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản. Từ cuối tháng 4 cơ quan quản lý nhà nước đã tăng cường kiểm soát tín dụng, trong đó bao gồm cả kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Doanh nghiệp địa ốc gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ 2 kênh này dẫn đến nguồn cung sụt giảm, nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận vốn vay ngân hàng dẫn đến sức cầu của thị trường sụt giảm.
Thứ hai theo ông Thắng, là do lãi suất tăng mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản tính đến ngày 26/12 dao động 11-15% một năm. Với mức lãi suất này, nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư tài sản trong giai đoạn thanh khoản toàn thị trường xuống thấp. Những nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lãi vay ngày càng lớn khi lãi suất tăng manh, với tình hình kinh tế đang gặp khó khăn, thu nhập bị sụt giảm khiến nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để xả hàng, giảm áp lực tài chính cá nhân.
Tuy nhiên, việc giằng co trên thị trường diễn ra mạnh mẽ khi một bên muốn bán dù giảm giá, bên kia thận trọng khi ra quyết định đầu tư trong giai đoạn này. Đây là lý do chính khiến mặt bằng giá giảm mạnh trong thời gian vừa qua nhưng thanh khoản lại rất thấp.
