Giá tăng cao vì nguồn cung chủ yếu phân khúc cao cấp

Khảo sát mức giá bán hiện nay của một số dự án bất động sản trên thị trường, ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Tại khu vực trung tâm TPHCM (quận 1 cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m². Cụ thể, mức giá cao nhất là 450 triệu đồng/m² tại Grand Marina, kế đến là The Opera Residence 350 triệu đồng/m², vị trí liền kề bên là The Metropole 250 triệu đồng/m²…

Xu hướng mở rộng trung tâm về Thủ Thiêm đang khiến giá trị bất động sản khu vực này dẫn đầu tốc độ tăng trưởng toàn thị trường trong năm qua. Theo Batdongsan, tính đến quý III/2025, giá căn hộ tại khu Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc ghi nhận mức giá phổ biến 80-120 triệu đồng/m², tăng 32-48%. Khu vực này hiện nắm giữ hơn 60% tổng nguồn cung toàn thành phố và hầu hết là sản phẩm cao cấp, giá trên 100 triệu đồng/m².

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan – cho biết, một thập kỷ qua, thị trường bất động sản khu vực trung tâm thành phố chứng kiến đà tăng giá ở mọi phân khúc. Trong đó, căn hộ ghi nhận mức tăng bình quân gấp 3 lần, mỗi m² từ 31 triệu đồng năm 2015 lên 92 triệu, chỉ xếp sau loại hình đất nền (tăng 4,8 lần). Đà tăng của giá chung cư ở vùng lõi của TPHCM cũng vượt mức tăng 2,3-2,7 lần của phân khúc nhà liền thổ (nhà riêng, mặt phố).

Vấn đề này được các chuyên gia nhận định nguyên nhân là bắt nguồn từ tình trạng khan hiếm quỹ đất trung tâm và chi phí triển khai dự án ngày càng tăng. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất nội thành buộc phải ưu tiên phát triển dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang nhằm đảm bảo biên lợi nhuận.

Ông Lê Hữu Nghĩa – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM – cho rằng, đây là hệ lụy đã được “tiên đoán” từ giai đoạn 2019-2020, khi số lượng dự án được phê duyệt đếm trên đầu ngón tay. Nếu giai đoạn đó không duyệt được các dự án, hệ quả đã rõ là 5 năm sau thiếu nguồn cung trầm trọng.

“Điều này dẫn đến một thực tế đáng báo động là các dự án đưa ra thị trường giá bao nhiêu cũng bán sạch bấy nhiêu bởi thị trường không có người cạnh tranh, nguồn cung thiếu trầm trọng trong khi nhu cầu vẫn rất cao. Bên cạnh đó, một số người mua nhưng không có nhu cầu ở do đã có nhà, người có nhu cầu ở thì lại không có nhà phù hợp để mua”, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Giá nhà chịu áp lực lớn từ chi phí đất

Trao đổi với phóng viên báo Lao Động, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM – nhận định, giá căn hộ tại TPHCM đang chịu áp lực lớn từ chi phí đất. Nguyên nhân chủ yếu là công thức xác định nghĩa vụ tài chính theo “bảng giá đất nhân hệ số K” đang tạo ra mức giá vượt xa giá trị thực, buộc doanh nghiệp phải cộng dồn vào giá bán.

Ông Châu dẫn ví dụ một khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển, TP Thủ Đức (cũ) có bảng giá 56,6 triệu đồng/m². Khi nhân hệ số K ở mức 1,4, giá đất tính ra khoảng 80 triệu đồng/m². Tuy nhiên, nếu định giá theo phương pháp thặng dư – căn cứ doanh thu dự án trừ chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận – giá đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng/m². Hệ số K vì vậy khiến giá đất cao gấp hơn hai lần giá trị thật. Ở mức chi phí này, chủ đầu tư phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m² mới hòa vốn, dẫn đến giá nhà bị đẩy lên phi lý.

Ông Châu cho rằng không thể áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho tất cả loại hình đất đai, vì đặc thù các dự án bất động sản thương mại, nhà ở cao tầng hay khu đô thị hoàn toàn khác với nhà ở riêng lẻ. Các dự án quy mô lớn luôn có hệ số sử dụng đất cao, mật độ xây dựng thấp, suất đầu tư khác nhau giữa phân khúc bình dân – trung cấp – cao cấp, nên việc dùng một hệ số K cố định sẽ làm sai lệch giá trị thật và gây tác động tiêu cực tới giá bán.